Skólavörðustígur

Árið 2026, föstudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2607010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2026 um að synja um kröfu um beitingu þvingunarúrræða skv. lögum nr. 160/2010 um mannvirki vegna smáhýsis (geymsluskúrs) á baklóð Skólavörðustígs 22 í Reykjavík.

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. júlí 2026, er barst nefndinni 15. s.m., kæra A, f.h. NRDR ehf., B og C, f.h. Lúkar ehf., D, E og F, f.h. Jónu Eggertsdóttur, öll eigendur fasteignarinnar að Týsgötu 1 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2026 að synja kröfu þeirra um að beitt verði þvingunarúrræðum samkvæmt lögum nr. 160/2010 um mannvirki vegna smáhýsis (geymsluskúrs) á baklóð fasteignarinnar að Skólavörðustíg 22 í Reykjavík. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt er gerð krafa um að lagt verði fyrir byggingar­fulltrúann að taka málið til nýrrar stjórnsýslumeðferðar og að hlutast til um að hið ólögmæta mannvirki verði fjarlægt eða fært til samræmis við deiliskipulag svæðisins og byggingarreglugerð.

2. Úrskurðarnefndinni barst umsögn Reykjavíkurborgar 12. ágúst 2026.

Málavextir

3. Í mars 2026 beindi einn kærenda máls þessa fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík vegna skúrs sem reistur hefði verið á lóðarmörkum Týsgötu 1 og Skólavörðustígs 22. Kom fram að skúrinn skyggði verulega á port lóðarinnar að Týsgötu 1 og var óskað upplýsinga um hvort fyrir honum væru tilskilin leyfi. Með tölvupósti frá umhverfis- og skipulagssviði Reykja­víkur­borgar 26. mars s.á. var greint frá því að við eftirlitsferð 17. s.m. hefði komið í ljós að skúrinn væri 6,6 m2 og mesta hæð þaks 2,15 m. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi væri heimilt að reisa skúra á lóð sem væri allt að 6,0 m2. Ekki væri um að ræða verulegt frávik frá stærðarviðmiðum en hins vegar væri framkvæmdin háð samþykki eigenda aðliggjandi lóðar. Frekari bréfaskipti urðu milli kærandans og borgarinnar í framhaldinu. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 30. apríl s.á., var síðan þeim tilmælum beint til eiganda skúrsins að leita eftir samkomulagi við eigendur aðliggjandi lóða um staðsetningu hans, ef ætlunin væri að láta hann standa minna en 3,0 m frá lóðarmörkum. Engin viðbrögð urðu við þeim tilmælum.

4. Í bréfi eigenda f.h. húsfélags Týsgötu 1 til byggingarfulltrúa, dags. 6. maí 2026, kom fram að þeir hefðu aldrei samþykkt byggingu eða staðsetningu umrædds skúrs og væru mótfallnir því að hann stæði áfram í núverandi mynd og staðsetningu. Var um leið vísað til skilmála gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði sem og til f-liðar gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Væri mikilvægt að þetta yrði tekið til skoðunar við mat byggingarfulltrúa á því hvort tilefni væri til að beita úrræðum samkvæmt lögum nr. 160/2010 um mannvirki. Um væri að ræða timburhúsnæði sem unnt væri að færa tiltölulega auðveldlega. Einnig var bent á að auk þess að valda skuggamyndun á lóð Týsgötu 1 væri skúrinn reistur þannig að hann ylli raka- og viðhalds­vandamálum á vegg aðliggjandi eignar. Loks var þess óskað að afstaða eigenda og þau sjónarmið sem rakin hefðu verið í bréfinu yrðu höfð til hliðsjónar við áframhaldandi meðferð málsins.

5. Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til húsfélagsins að Týsgötu 1, dags. 19. júní 2026, var forsaga málsins rakin. Kom þar m.a. fram að framkvæmdin, þ.e. téð smáhýsi, uppfyllti ekki skipulagsskilmála gildandi deiliskipulags að því er varðaði stærð og áskilnað um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða og væri leyfisskylt. Hafi erindi húsfélagsins verið skoðað með tilliti til meðalhófs og lagt hafi verið heildstætt mat á aðstæður. Fjarlægð milli smáhýsisins og útveggjar Týsgötu 1 væri 5,2 m sem uppfyllti skilyrði gr. 9.7.6. byggingarreglugerðar og viðmið samkvæmt útgefnum leiðbeiningum HMS, um 3.0 m lágmarksfjarlægð til að hefta útbreiðslu elds milli bygginga. Því yrði ekki séð að smáhýsið raskaði öryggis- og almanna­hagsmunum. Myndi byggingarfulltrúi því ekki beita sér fyrir því að smáhýsið yrði fært frá lóðamörkum Týsgötu 1, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir samþykki eigenda aðliggjandi lóðar, svo sem nánar greindi.

Málsrök kærenda

6. Kærendur telja að ákvörðun byggingarfulltrúa sé haldin verulegum efnislegum og máls­meðferðarlegum annmörkum. Byggist hún á ófullnægjandi rannsókn, ómálefnalegu þröngu mati og rangri beitingu meðalhófsreglu.

7. Hið umdeilda smáhýsi uppfylli ekki skilyrði gildandi deiliskipulags né byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Samkvæmt deiliskipulagi Lokastígsreita sé heimilt að reisa á baklóðum án byggingarleyfis smáhýsi (geymslu) sem sé að hámarki 6,0 m2 að stærð. Sé smáhýsi staðsett nær lóðarmörkum en 3,0 m þurfi skriflegt samþykki eigenda aðliggjandi lóðar, sem og skv. f-lið 1. mgr. gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð. Smáhýsið sé 6,6 m2 að stærð, það standi nær lóðarmörkum en 3,0 m og ekki hafi verið veitt samþykki fyrir því. Í úrskurðarframkvæmd úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála hafi verið staðfest að væru aðstæður á þann veg teldist mannvirki ólögmætt og gæti ekki notið undanþágu frá byggingarleyfi. Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. ÚUA2511055 hafi verið staðfest að byggingarfulltrúa hafi borið að gera kröfu um að smáhýsi yrði fjarlægt eða fært þar sem það hefði staðið of nálægt lóðarmörkum án samþykkis nágranna og án þess að uppfylla skipulagsskilmála.

8. Mannvirkið sé reist í trássi við skýr ákvæði skipulagslaga nr. 123/2010 og laga nr. 160/2010 um mannvirki. Í dómafordæmum Landsréttar hafi verið staðfest að fasteignareigendur eigi lögvarða hagsmuni af því að fá úr því skorið hvort framkvæmdir á aðliggjandi lóð fari gegn réttindum þeirra, enda hafi staðsetning og hæð bygginga margvísleg áhrif á nýtingu, birtu og ráðstöfun fasteignar til framtíðar. Eigi kærendur beina og lögvarða hagsmuni af því að farið sé að skipulagsskilmálum og að ólögmætt mannvirki skerði ekki eign þeirra. Baklóð Týsgötu 1 standi lægra en lóð Skólavörðustígs 22. Vegna þessa hafi staðsetningin meiri áhrif á birtu­skilyrði og skuggamyndun en ella. Smáhýsið standi í raun ofan við útisvæði kærenda og skyggi á það takmarkaða baksvæði sem fylgi fasteigninni. Skerði staðsetning þess notagildi útisvæðisins, hafi neikvæð áhrif á ásýnd þess og dragi úr gæðum sameiginlegs útirýmis eigenda. Hún geti einnig stuðlað að raka- og viðhaldsvandamálum við aðliggjandi vegg fasteignarinnar.
9. Byggingarfulltrúi hafi lagt ómálefnalega þröngt mat á skyldur sínar og heimildir. Sé þvingunar­úrræðum 55. og 56. gr. mannvirkjalaga ætlað að tryggja að farið sé að skipulagi og lögum. Þótt stjórnvald hafi ákveðið svigrúm við mat á beitingu þessara úrræða leysi það stjórnvaldið ekki undan þeirri skyldu að byggja ákvörðun sína á heildstæðri rannsókn og málefnalegum sjónarmiðum, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Geti stjórnvaldið ekki byggt niðurstöðu sína á einu afmörkuðu atriði þegar fyrir liggi að önnur skýr lagaákvæði hafi verið brotin. Með ákvörðun sinni hafi byggingarfulltrúi í reynd veitt ólögmætu ástandi vernd á kostnað nágranna. Eigi kærendur ríka og lögvarða hagsmuni af því að skipulags- og mannvirkjareglum sé fram­fylgt. Verði ákvörðunin látin standa óbreytt hafi það ekki einungis áhrif á daglega nýtingu og umhverfi eignarinnar heldur einnig á réttaröryggi kærenda og réttmætar væntingar þeirra um að stjórnvöld framfylgi gildandi lögum og skipulagi með samræmdum og málefnalegum hætti.

10. Rannsókn málsins hafi verið ófullnægjandi. Lögð hafi verið megináhersla á brunaöryggi og meðalhóf, en ekki tekin fullnægjandi afstaða til þeirra lagaskilyrða sem gildi um stærð smáhýsa, fjarlægð frá lóðarmörkum og skyldu til að afla samþykkis nágranna. Þá hafi hvorki verið lagt fullnægjandi mat á áhrif á eign kærenda né þau gögn sem húsfélagið hafi lagt fram um skuggamyndun og raka og viðhaldsskemmdir.

11. Mæli meðalhófsregla 12. gr. stjórnsýslulaga ekki gegn því að krefjast flutnings eða breytingar á skúrnum. Um sé að ræða létt timburhús sem auðvelt sé að færa um þá fáu metra sem til þurfi svo það standi í lögmætri fjarlægð frá lóðarmörkum. Slík ráðstöfun hefði verið í samræmi við meðalhóf og jafnframt tryggt að lögum væri framfylgt. Geti meðalhófsreglan ekki réttlætt að stjórnvöld láti hjá líða að bregðast við þegar fyrir liggi að mannvirki uppfylli ekki skýr lagaskilyrði.

Málsrök Reykjavíkurborgar

12. Sveitarfélagið telur að hin kærða ákvörðun hafi verið lögmæt, byggð á fullnægjandi rannsókn og í samræmi við meðalhóf. Fallist sé á að téð smáhýsi uppfylli ekki að öllu leyti skilyrði undanþágu frá leyfisskyldu samkvæmt gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis og byggingar­reglugerð nr. 112/2012. Það leiði þó ekki sjálfkrafa til beitingar þvingunarúrræða skv. 55. og 56. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Byggingarfulltrúa beri að leggja sjálfstætt mat á hvort þörf sé á svo íþyngjandi úrræðum með hliðsjón af markmiðum mannvirkjalaga og meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Við mat hans hafi verið litið til þess að frávik frá deiliskipulagi væri óverulegt, mannvirkið uppfyllti hæðarskilyrði, fjarlægð að glugga væri 5,2 m, brunaöryggi væri ekki skert og sambærilegt smáhýsi hafi staðið á lóðinni um árabil. Hafi legið fyrir fullnægjandi gögn til að leggja mat á það hvort beita bæri þvingunarúrræðum. Leiði þeir einstaklingsbundnu hagsmunir sem kærendur vísi til ekki einir og sér til slíkrar skyldu.

Viðbótarathugasemdir kærenda

13. Kærendur ítreka kröfur sínar og málsástæður. Málið snúist ekki aðeins um 0,6 m2 stærðarfrávik. Það að eitt atriði, þ.e. fjarlægð frá glugga með tilliti til brunaöryggis, sé talið fullnægjandi breyti ekki þeirri staðreynd að önnur sjálfstæð skilyrði séu ekki uppfyllt. Hafi kærendur ekki byggt kæru sína á því að mannvirkið skapi brunahættu.

14. Í máli þessu liggi fyrir og sé viðurkennt af Reykjavíkurborg að skilyrði um undanþágu frá leyfisskyldu séu ekki að öllu leyti uppfyllt. Sé erfitt að samræma það markmiðum og eftirlitshlutverki mannvirkjalaga að staðfesta slík frávik en gera jafnframt enga kröfu um að þau verði leiðrétt. Eigi þetta sérstaklega við um skilyrði um skriflegt samþykki eigenda aðliggjandi lóðar. Sé óljóst hvaða raunverulega þýðingu skilyrðið hafi ef eigandi geti reist smáhýsi innan við 3,0 m frá lóðarmörkum án samþykkis nágranna og mannvirkið síðan staðið óbreytt. Styðji meðalhófsregla fremur að valið sé vægasta úrræði sem nægi til að koma mannvirkinu í lögmætt horf en að engar úrbætur séu gerðar.

15. Í umsögn Reykjavíkurborgar komi fram að „sambærilegt smáhýsi“ hafi staðið á lóðinni um árabil. Hvorki komi þó fram hvaða lagalegu þýðingu sú staðreynd hafi né hvort eldra mannvirki hafi verið sambærilegt að stærð, hæð og staðsetningu eða hvort tilskilin leyfi eða samþykki hafi legið fyrir vegna þess. Geti fyrri tilvist annars mannvirkis ekki ein og sér skapað heimild til að reisa nýtt mannvirki sem uppfylli ekki gildandi skilyrði deiliskipulags og byggingar­reglugerðar. Sé byggt á þessu atriði við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar sé nauðsynlegt að upplýst verði nánar um þær forsendur og gögn sem liggi þar að baki.

—–

16. Eigendum Skólavörðustígs 22 var tilkynnt um framkomna kæru en þeir hafa ekki látið málið til sín taka.

Niðurstaða

17. Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2026 um að synja kröfu kærenda um beitingu þvingunarúrræða vegna smáhýsis á lóðamörkum Týsgötu 1 og Skólavörðustígs 22. Kæruheimild er að finna í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og barst kæra innan kærufrests.

18. Í 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála kemur fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlindamála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á þessu sviði. Í samræmi við þetta tekur úrskurðarnefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar en tekur almennt ekki nýja ákvörðun í málinu eða leggur fyrir stjórnvald að framkvæma tilteknar athafnir.

19. Hlutverk byggingarfulltrúa hvers sveitarfélags er að hafa eftirlit með því að mannvirki og notkun þeirra sé í samræmi við útgefin leyfi og beita eftir atvikum þvingunarúrræðum, sbr. 55. og 56. gr. laga nr. 160/2010. Er nánar kveðið á um það í 2. mgr. 55. gr. laganna að sé byggingarframkvæmd hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni eða hún brjóti í bága við skipulag geti byggingarfulltrúi krafist þess að hið ólöglega mannvirki eða byggingarhluti sé fjarlægt. Sinni eigandi ekki þeirri kröfu er heimilt að vinna slík verk á hans kostnað. Tekið er fram í athugasemdum við 55. gr. með frumvarpi því sem varð að mannvirkjalögum að sú breyting hafi verið gerð frá fyrri lögum, varðandi mannvirki sem reist séu í óleyfi, að byggingarfulltrúa sé heimilt en ekki skylt að krefjast niðurrifs þeirra, að jarðrask sé afmáð eða starfsemi sé hætt. Eðlilegt sé að ákvörðun um beitingu slíkra úrræða sé metin í hverju tilviki, m.a. með tilliti til meðalhófs.

20. Ákvörðun um niðurrif mannvirkis eða byggingarhluta þess er samkvæmt þessu háð mati stjórnvalds hverju sinni og gefur það sveitarfélögum kost á að bregðast við sé gengið gegn almannahagsmunum þeim er búa að baki mannvirkjalögum, svo sem skipulags-, öryggis- og heilbrigðishagsmunum. Fer það því eftir atvikum hvort nefndum þvingunarúrræðum verður beitt í tilefni af framkvæmd sem telst vera ólögmæt. Með hliðsjón af þessu verður ekki talið að einstaklingum sé tryggður lögvarinn réttur til að knýja byggingar­yfirvöld til beitingar þvingunarúrræða vegna einstaklingshagsmuna, enda eru þeim tryggð önnur réttarúrræði til að verja hagsmuni sína. Þótt beiting þvingunarúrræða sé háð mati stjórn­valds þarf ákvörðun þess efnis að vera studd efnislegum rökum, m.a. með hliðsjón af þeim hagsmunum sem búa að baki fyrrgreindum lagaheimildum og fylgja þarf meginreglum stjórn­sýsluréttarins, s.s. um rannsókn máls og að málefnaleg sjónarmið búi að baki ákvörðun.

21. Lóðin að Skólavörðustíg 22 er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag Lokastígsreita og er lóðin á staðgreinireit 1.181.2. Í greinargerð skipulagsins kemur fram að þar sem aðstæður leyfi sé heimilt að reisa litlar geymslur á baklóð, allt að 6 m2. Hámarkshæð sé 2,5 m. Ef fjarlægð viðbygginga eða geymslna frá lóðarmörkum sé minni en 3,0 m þurfi samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða. Í hinni kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa er vísað til þessara skilmála deili­skipu­lagsins sem og til sambærilegs skilyrðis um samþykki nágranna í f-lið gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Fram kemur að samkvæmt mælingu sé smáhýsið 6,6 m2 að stærð og að mesta hæð þaks sé 2,15 m. Þar sem framkvæmdin uppfylli ekki skipulagsskilmála að því er varði stærð og þar sem samþykkis hafi ekki verið aflað sé hún leyfisskyld. Tekið er um leið fram að byggingarfulltrúa sé heimilt en ekki skylt að beita þvingunarúrræðum. Sé ákvörðun þess efnis háð mati hans hverju sinni. Er rakið í ákvörðuninni að málið hafi verið skoðað með tilliti til meðalhófs og að lagt hafi verið heildstætt mat á aðstæður. Var það niðurstaða byggingarfulltrúans á þeim grundvelli að ekki yrði séð að smáhýsið raskaði öryggis- og almannahagsmunum. Hann myndi því ekki beita sér fyrir því að það yrði fjarlægt, jafnvel þótt ekki lægi fyrir samþykki eigenda aðliggjandi lóðar fyrir staðsetningunni.

22. Með vísan til þess er að framan greinir er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að færð hafi verið efnisrök fyrir hinni kærðu ákvörðun og að rökstuðningi sé eigi svo áfátt að fallast verði á kröfu kærenda um ógildingu hennar.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2026 um að synja um kröfu um beitingu þvingunarúrræða skv. lögum nr. 160/2010 um mannvirki vegna smáhýsis (geymsluskúrs) á baklóð Skólavörðustígs 22 í Reykjavík.