Laugavegur

Árið 2026, fimmtudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2607008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. júní 2026 um að hafna umsókn um leyfi til að innrétta fjögur gistirými á fyrstu hæð hótels á lóð nr. 74 við Laugaveg.

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 6. júlí 2026, er barst nefndinni 8. s.m., kærir Borgarhraun ehf., eigandi fasteignarinnar að Laugavegi 74, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. júní 2026 að hafna umsókn um leyfi til að innrétta fjögur gistirými á fyrstu hæð hótels í húsi á lóð nr. 74 við Laugaveg. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 29. júlí 2026.

Málavextir

3. Með umsókn kæranda til byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 18. mars 2026, var sótt um leyfi til að gera breytingar í húsinu að Laugavegi 74, en þar mun vera rekið hótel. Fól umsóknin það aðallega í sér að innréttuð yrðu fjögur gistirými á fyrstu hæð hússins og að sökkulrými í kjallara mætti nýta sem stoðrými. Á framlögðum aðaluppdráttum var einnig sótt um að útbúa nýtt salerni fyrir starfsmenn á jarðhæð, færa til dekkjageymslu og skipta verslun á jarðhæð í tvo hluta. Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 21. apríl s.á. og afgreiðslu hennar frestað og vísað til athugasemda. Sama dag gerði verkefnastjóri athugasemd við byggingaráformin þar sem hann taldi þau í andstöðu við kröfu gr. 6.10.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 um að öll gistiherbergi hótela, gistiheimila og gistiskála skyldu vera með glugga á útvegg. Fyrir liggur í gögnum þessa máls ódagsett erindi frá kæranda þar sem færð voru rök fyrir því að skilyrði greinds reglugerðarákvæðis væru uppfyllt þar sem í herbergjunum væru kvistir með þrjá lóðrétta útveggi og á einum þeirra væri gluggi. Í athugasemd verkefnastjóra, dags. 2. júní 2026, var þeim rökstuðningi hafnað þar sem ljósop í „lofti rýmis“ gæti ekki talist gluggi á útvegg. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa frá sama degi var umsókn kæranda hafnað.

Málsrök kæranda

4. Kærandi bendir á að í enda jarðhæðar hússins að Laugavegi 74 séu fjögur herbergi og á hverju þeirra sé þakgluggi. Á útveggjum þeirra séu aftur á móti ekki gluggar, enda liggi útveggir herbergjanna þétt að lóðarmörkum. Tillaga kæranda byggist á því að byggðir verði kvistir í þak herbergjanna og í útvegg þeirra verði settir gluggar, en með því væri uppfyllt skilyrði gr. 6.10.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 um að í gistiherbergjum sé gluggi á útvegg.

5. Í gögnum málsins liggur fyrir erindi kæranda þar sem hann rökstyður nánar hvers vegna hann telur útfærsluna uppfylla umrætt reglugerðarákvæði. Bendir hann á að þakkvistir í umræddum gistiherbergjum að Laugavegi 74 hafi lóðrétta útveggi á þrjá vegu og séu lokaðir af með hallandi þaki. Á einn veggjanna, sem ekki sé hægt að skilgreina öðruvísi en sem útvegg, hafi verið settur gluggi. Reglugerðin segi ekki hvar útveggir eigi að vera, hvernig þeir skuli vera í laginu eða í hvaða „plani“ þeir þurfi að vera. Ekki sé heldur gerð krafa um útsýni. Einungis segi að gistiherbergi þurfi að vera með glugga á útvegg.

6. Umrædda glugga sé ekki hægt að skilgreina sem þakglugga þar sem þeir séu ekki í þaki byggingarinnar heldur í útveggjum. Vissulega séu útveggirnir byggðir ofan á flatt þak, en það breyti því ekki að þeir teljist ekki vera þak þar sem þök geti aldrei verið lóðrétt. Í tilfelli A-bústaða geti sami byggingarhlutinn bæði verið skilgreindur sem þak og útveggur, en í þessu máli sé einungis hægt að skilgreina sem útveggi þá byggingarhluta sem gluggarnir séu settir í. Þá séu mýmörg dæmi um gistiherbergi undir súð þar sem gluggar séu settir á kvisti, en slíkt fyrirkomulag uppfylli reglugerðarákvæðið.

Málsrök Reykjavíkurborgar

7. Af hálfu borgaryfirvalda er því hafnað að það að byggja kvist upp úr flötu þaki og setja þar glugga geti uppfyllt skilyrði gr. 6.10.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 um að gluggi eigi að vera á útvegg. Hinn svokallaði kvistur sé byggður ofan á flatt þak sem sé í 3,31 m hæð frá gólfi herbergisins og sé neðri brún gluggans því í rúmlega þeirri hæð. Þeir sem dveljist í herberginu sjái því ekki út um gluggann. Það sé lítið varið í að dvelja í slíku hótelherbergi. Veggurinn sem glugginn sé staðsettur á standi upp úr flötu þaki og því sé ekki hægt að tala um hann sem útvegg.

8. Ætla megi að birtan frá ljósopinu muni að miklu leyti bara lýsa upp rýmið inni í kvistinum, en nái lítið að lýsa upp vistarverurnar. Eins sé stutt á milli þakkvistanna og megi því ætla að kvistirnir skyggi á næstu glugga og skerði ljósmagnið sem berist að ljósopinu. Því megi leiða líkur að því að umræddir gluggar nái heldur ekki að uppfylla kröfur 10. kafla byggingarreglugerðarinnar um ljósvist og útsýni. Samkvæmt gr. 10.4.4. í byggingarreglugerð gildi sú meginregla að í vistarverum sé fullnægjandi dagsljós. Einnig sé í gr. 10.4.6. kveðið á um þá meginreglu að staðsetning glugga í vistarverum mannvirkja, útfærsla þeirra og afskermun skuli tryggja útsýni í fullnægjandi hluta rýmis. Í leiðbeiningum við síðastnefnt ákvæði komi fram að útsýni til umhverfisins sé mikilvægur þáttur í upplifun rýma í byggingum. Einnig segi í leiðbeiningunum að vistarverur skuli vera búnar gluggum sem staðsettir séu þannig að fólk í rýminu geti horft út á umhverfið og að rými sem fái aðallega ljós í gegnum þakglugga skuli „ætíð jafnframt hafa lóðrétta glugga til að tryggja útsýni“.

Viðbótarathugasemdir kæranda

9. Kærandi gerir athugasemd við að í umsögn Reykjavíkurborgar sé hin kærða ákvörðun rökstudd með vísan til ákvæða í byggingarreglugerð nr. 112/2012 sem hafi tekið gildi 1. maí 2026, en umsókn kæranda hafi hins vegar verið lögð fram 18. mars s.á. Það hljóti að teljast eðlilegt að miða við þær reglur sem giltu við upphaf málsins.

10. Í gr. 6.10.3. í reglugerðinni segi að hótelherbergi skuli vera með glugga á útvegg, en eðlilega sé ekkert fjallað um stærð hans eða útsýni. Til samanburðar sé í gr. 6.10.4. fjallað um íbúðir fyrir námsmenn á stúdentagörðum og segi þar að slíkar íbúðir verði að uppfylla allar kröfur um almennar íbúðir að frátöldum nokkrum skilgreindum atriðum. Ólíkar kröfur séu því gerðar til ólíkra rýma. Fráleitt sé að gera sömu kröfur um dagsbirtu og útsýni í hótelherbergjum og t.d. almennum íbúðum. Á hótelherbergjum dvelji fólk að jafnaði einungis í einn til tvo daga og sé það lítinn hluta dagsins inni á herbergjum. Jafnvel geti það verið eftirsóknarvert fyrir suma gesti að gista í herbergjum þar sem hvorki njóti dagsbirtu né útsýnis. Sé það því fullkomlega eðlilegt að koma til móts við þeirra óskir og val, en sem dæmi um það megi nefna svefnhylkjahótel. Einnig sé það alvanalegt út um allan heim að í gömlum bæjarhlutum sé hluti hótelherbergja ekki með fullt útsýni eða dagsbirtu, enda leyfi aðstæður ekki annað.

Niðurstaða

11. Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. júní 2026 um að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi til að innrétta fjögur gistirými á fyrstu hæð hótels á lóð Laugavegar 74. Kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

12. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Sem fyrr greinir var hin kærða ákvörðun tekin 2. júní 2026, en í gögnum þessa máls er að finna tilkynningu frá Reykjavíkurborg til kæranda um afgreiðslu umsóknar hans sem dagsett er 5. s.m. Kærandi hefur á hinn bóginn staðhæft að honum hafi fyrst verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun 12. júní s.á. og hefur Reykjavíkurborg ekki andmælt þeirri staðhæfingu. Kæra barst úrskurðarnefndinni mánudaginn 6. júlí s.á. og því ljóst að hún var lögð fram innan kærufrests hvort sem kærufrestur er talinn hafa byrjað 5. eða 12. júní s.á., sbr. 2. mgr. 8. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

13. Enginn rökstuðningur fylgdi hinni kærðu ákvörðun. Af gögnum málsins verður þó ráðið að hún hafi fyrst og fremst verið byggð á því að byggingaráform hafi brotið í bága við skilyrði gr. 6.10.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 þess efnis að öll gistiherbergi hótela, gistiheimila og gistiskála skuli vera með glugga á útvegg. Þá eru í umsögn Reykjavíkurborgar við kæru þessa máls færð fram þau rök að ekki væru uppfylltar tilteknar kröfur í kafla 10.4. í byggingarreglugerð um ljósvist og útsýni.

14. Hefur kærandi fundið að hinum síðarnefnda rökstuðningi þar sem þau ákvæði kafla 10.4. sem Reykjavíkurborg vísi til hafi ekki verið í gildi þegar kærandi lagði fram umsókn sína 18. mars 2026, en kafli 10.4. tók gagngerðum breytingum 1. maí s.á. með reglugerðarbreytingu nr. 11/2026. Í 7. gr. þeirrar reglugerðar er að finna sérstakt ákvæði um gildistöku hennar. Samkvæmt ákvæðinu gilda breytingarnar frá 1. maí 2026 um framkvæmdir sem byggja á deiliskipulagi sem samþykkt er eftir það tímamark, en frá 1. ágúst 2027 um allar framkvæmdir sem sótt er um byggingarleyfi fyrir að loknum þeim tíma. Þar sem áform kæranda byggja ekki á deiliskipulagi sem samþykkt var eftir 1. maí 2026 var byggingarfulltrúa ekki heimilt að byggja synjun sína á ákvæðum kafla 10.4. í byggingarreglugerð eins og þau hljóðuðu eftir gildistöku reglugerðarbreytingar nr. 11/2026.

15. Kemur þá til skoðunar hvort byggingarfulltrúi hafi mátt synja byggingarleyfisumsókn kæranda á þeim grundvelli að hún uppfyllti ekki áðurgreint skilyrði gr. 6.10.3. í byggingarreglugerð um að herbergi hótela, gistiheimila og gistiskála skuli vera með glugga á útvegg. Af uppdráttum þeim sem fylgdu umsókninni má sjá kvisti á flötu þaki þeirra fjögurra herbergja sem mál þetta varðar. Er hver kvistur með lóðrétta veggi og hallandi þak, en á einum veggjanna er gert ráð fyrir glugga. Telur kærandi að með því fyrirkomulagi sé téð skilyrði uppfyllt, en máli sínu til stuðnings vísar hann til þess að ákvæðið geri engar kröfur um lögun, stærð eða staðsetningu útveggja. Geti umræddir veggir á þakkvisti herbergjanna ekki talist vera hluti af þaki þar sem þeir séu lóðréttir.

16. Ljóst er að umræddir veggir eru hluti af kvistum sem ganga upp úr þakfleti herbergjanna og mynda þakop. Að mati úrskurðarnefndarinnar verða þeir ekki taldir til útveggja í skilningi gr. 6.10.3. á þeim grundvelli einum að þeir séu lóðréttir. Líta verður svo á að kvistveggirnir séu hluti af þaki hússins. Fær sú niðurstaða einnig stoð í skráningarreglum í fylgiskjali við reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, en þar segir m.a. að hjúpfletir kvista og sambærilegra rýma teljist til þakflatar. Verður því fallist á með Reykja­víkur­borg að umsókn kæranda hafi ekki uppfyllt skilyrði gr. 6.10.3. í byggingarreglugerð.

17. Með hliðsjón af framangreindu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúa hafnað.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kæranda um að ógilda þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. júní 2026 að hafna umsókn um leyfi til að innrétta fjögur gistirými á fyrstu hæð hótels á lóð nr. 74 við Laugaveg.