Depluhólar

Árið 2026, miðvikudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Halldóra Vífilsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2605018, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. apríl 2026 um að gera þinglýstum eigendum Depluhóla 7 að færa fasteignina til fyrra horfs og til samræmis við samþykkta uppdrætti.

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 28. maí 2026, er barst nefndinni sama dag, kæra A og Icelandic Glacier Charr ehf., eigendur fasteignarinnar að Depluhólum 7, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. apríl 2026 að gera þeim að færa fasteignina að Depluhólum 7 til fyrra horfs og til samræmis við samþykkta uppdrætti. Er þess krafist að ákvörðun byggingarfulltrúa verði felld úr gildi, til vara að ákvörðun um veittan 60 daga frest verði felld úr gildi og til þrautavara að úrskurðarnefndin ákveði annan og lengri fresti. Gerðu kærendur einnig kröfu um að réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar yrði frestað á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Með bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum 9. júní 2026 var fallist kröfu þeirra um frestun réttaráhrifa.
2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 8. júní 2026.

Málavextir

3. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 25. nóvember 2025 var lögð fram umsókn annars kæranda þessa máls um leyfi fyrir áðurgerðum breytingum á einbýlishúsi á lóð nr. 7 við Depluhóla. Á framlögðum uppdráttum kom fram að um væri að ræða uppfærðar teikningar á áðurgerðum framkvæmdum, en samþykktar teikningar væru frá árinu 1973. Innréttaðar höfðu verið fjórar íbúðir í kjallara þar sem áður hafði verið ein auk þess sem íbúð hafði verið innréttuð í bílskúr. Á fundinum var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Málið var tekið fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 22. desember 2025 og var erindinu synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 16. desember s.á., en þar kom fram að fjölgun íbúða í húsinu samræmdist ekki hverfisskipulagi Efra-Breiðholts.

4. Með bréfi frá byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 4. mars 2026, var tilkynnt um þau áform embættisins að krefja þá um að færa fasteignina að Depluhólum 7 til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. Kom og fram að kærendum yrði veittur 60 daga frestur til þeirra framkvæmda og að ef þeir yrðu ekki við þeirri kröfu væri áformað að leggja á dagsektir kr. 25.000 fyrir hvern dag sem það kynni að dragast. Var gefinn 14 daga frestur til að koma að andmælum vegna áformanna.

5. Byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf, dags. 27. apríl s.á., þar sem fram kom að engin andmæli hefðu borist. Var kærendum gert að færa fasteignina til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti og veittur til þess 60 daga frestur. Tekið var fram að yrði framkvæmdum ekki lokið innan veitts frests áformaði byggingarfulltrúi að leggja á dagsektir, kr. 25.000 fyrir hvern dag sem drægist að verða við kröfunni. Er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

6. Kærendur svöruðu erindinu með bréfi, dags. 11. maí s.á., þar sem óskað var eftir fundi með byggingarfulltrúa vegna málsins og að veittar yrðu upplýsingar um sambærileg mál sem væru í ferli hjá borginni. Þá var farið fram á að byggingarfulltrúi myndi fresta aðgerðum þar til fullreynt yrði að koma eigninni í „ásættanlegt ástand“, en útséð væri að það næðist á þeim tíma sem fyrirhugað væri að leggja á dagsektir.

Málsrök kærenda

7. Kærendur benda á að eignin hafi verið í núverandi ástandi frá árinu 1998, en eignin mun hafa verið í umræddu ástandi frá upphafi, eða í yfir 50 ár. Kærendur hafi ávallt verið í góðri trú og hafi beiðni um leyfi fyrir áðurgerðum framkvæmdum verið lögð fram að frumkvæði þeirra.

8. Gerðir hafi verið leigusamningur um eignarhluta í fasteigninni sem séu þinglýstir. Leigutakar hafi sótt um og fengið húsaleigubætur og sé hluti þeirra skjólstæðingar félagsþjónustu Reykjavíkurborgar. Þar sem um ótímabundna leigusamninga sé að ræða sé uppsagnarfrestur að lágmarki 12 mánuðir og verði leigutakar ekki bornir út á þeim tíma. Um sé að ræða ákveðinn ómöguleika vegna kröfu byggingarfulltrúa, en 60 daga frestur sé óraunhæfur á allan hátt. Skipulagsyfirvöldum sé ekki settur tímaranni í þeim lagaákvæðum sem byggingarfulltrúi vísi til auk þess sem svo íþyngjandi ákvörðun þurfi að vera byggð á málefnalegum ástæðum og framkvæmanleg.

9. Ekki sé hægt að horfa fram hjá því að hin umdeilda framkvæmd sé líklega yfir 50 ára gömul að hluta til eða öllu leyti. Byggingaryfirvöld hafi lagt blessun sína yfir framkvæmdir sem þessar, en um það sé vísað til frétta frá árunum 2014 og 2017 sem tengst hafi þjóðþekktum einstaklingi. Skipulags- og byggingaryfirvöld hafi þannig horft framhjá og í raun samþykkt sambærilegar framkvæmdir. Ekki hafi verið krafist niðurrifs þeirra né aðrir eigendur verið beittir þvingunarúrræðum. Hafi kærendur því mátt gera sér væntingar um að ekki yrði gerð krafa um að færa fasteignina í fyrra horf og til samræmis við uppdrætti.

10. Ákvörðun um beitningu þvingunarúrræðis sé háð mati stjórnvalds hverju sinni, en tekið sé fram í athugasemdum við 55. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 160/2010 að eðlilegt væri að hvert tilvik yrði metið, m.a. með tilliti til meðalhófs. Ákvörðunin verði að vera studd efnislegum rökum, m.a. með hliðsjón af þeim hagsmunum sem búi að baki auk þess sem fylgja þurfi meginreglum stjórnsýsluréttarins. Með 55. gr. laganna sé gert ráð fyrir eftirliti byggingarfulltrúa með mannvirkjum sem geti komið til ýmist við tilfallandi eftirlit eða vegna framkominna ábendinga, en í lagagreininni sé ekki mælt fyrir um nein tímamörk við því hversu lengi eftir að mannvirki hafi verið reist sé hægt að krefjast þess að það verði fjarlægt. Telja verði þó að því séu einhver mörk sett. Við mat á því hvort stjórnvald hafi með tómlæti fyrirgert rétti til svo íhlutamikilla þvingunarúrræða, líkt og um sé deilt í málinu, megi líta til þess hversu langur tími sé liðinn, hvort eigandi eða fyrri eigendur hafi haft ástæðu til þess að ætla að til slíkra úrræða yrði ekki gripið og hvert sé vægi þeirra almannahagsmuna sem vísað sé til.

11. Engin öryggis- eða heilbrigðisrök standi fyrir hinni kærðu ákvörðun, enda hafi verið lagðir fram til samþykktar raunuppdrættir og uppfylli eignin allar kröfur til ásigkomulags, viðhalds og heilsu íbúa. Hin kærða ákvörðun sé mjög íþyngjandi, enda hangi yfir kærendur áform um háar dagsektir. Við mat á því hvort beita eigi slíkum úrræðum þurfi að fylgja meginreglum stjórnsýsluréttar svo sem um meðalhóf, rannsókn máls og að baki ákvörðuninni búi málefnaleg sjónarmið. Þá geti komið til álita ýmis sjónarmið svo sem hversu íþyngjandi aðgerða sé krafist af þeim sem úrræði beinist að, hvort og með hvaða hætti þeir tengist meintum lögbrotum, hversu mikilvæga almannahagsmuni sé verið að tryggja og hversu langur tími sé liðinn frá atburði þar til ætlunin sé að grípa til aðgerða af hálfu stjórnvalda.

12. Hin kærða ákvörðun sé haldin formgöllum, á henni séu efnislegir annmarkar og hún hafi í för með sér óhóflega skerðingu á hagsmunum kærenda. Kærendur hafi óskað eftir samtali við borgina og á fundi sem haldin hafi verið með fulltrúum embættis byggingarfulltrúa hafi verið lýst yfir vilja til að láta teikna upp eignina miðað við hámarksnýtingarhlutfall samkvæmt nýlega samþykktu hverfisskipulagi og þær tillögur yrðu lagðar fyrir borgina til samþykktar.

Málsrök Reykjavíkurborgar

13. Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í gildi sé hverfisskipulag Efra-Breiðholts sem tekið hafi gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 4. maí 2022. Depluhólar 7 tilheyri skilmálaeiningu 6.3.1. Hólar – Einbýlishús, en þar sé einungis íbúðabyggð. Byggðin einkennist af einbýlishúsum á tveimur hæðum eða þremur pöllum sem standi við botnlangagötur og aðlagi sig vel að landinu. Nokkrar breytingar hafi verið gerðar á deiliskipulagi innan einingarinnar, vegna heimildar fyrir aukaíbúð, fjölgun bílastæða á lóð og aukins byggingarmagns á tilteknum lóðum.

14. Í hverfisskipulaginu komi fram að heimilt sé að útbúa nýjar íbúðir á jarðhæðum eða kjöllurum fjölbýlishúsa, þar sem aðstæður leyfi. Við breytingar þurfi að fylgja ákvæðum byggingar­reglugerðar nr. 112/2012 og leiðbeiningum hverfisskipulags. Í hverfisskipulaginu komi fram að heimilt sé að hafa eina aukaíbúð í hverju rað-, par- og einbýlishúsi. Stærð aukaíbúðar megi vera allt að þriðjungur af heildarstærð húss. Það eigi einnig við um Depluhóla 7.

15. Í leiðbeiningum hverfisskipulags um fjölgun íbúða, dags. 14. desember 2018, með síðari breytingum, sé útskýrt hvernig megi nýta heimildir skipulagsins til að fjölga íbúðum í grónum hverfum. Þegar skilmálarnir séu nýttir til að útbúa nýjar íbúðir í gróinni byggð, hvort sem sé með viðbótum á lóð, uppskiptingu eignar eða breyttri notkun rýma, séu nýju íbúðirnar ýmist skilgreindar sem aukaíbúðir eða séríbúðir. Munurinn á auka- og séríbúðum felist fyrst og fremst í mögulegu eignarhaldi íbúðanna. Samkvæmt leiðbeiningunum skuli aukaíbúðir samkvæmt skilmálum hverfisskipulagsins tilheyra sama matshluta og upprunaleg íbúð og vera í sömu eigu. Stærð aukaíbúðar megi vera allt að þriðjungur af heildarstærð húss.

16. Með byggingarleyfisumsókn kærenda, dags. 4. nóvember 2025, hafi verið sótt um leyfi fyrir áðurgerðum breytingum sem hafi falið í sér að grafið hafi verið út úr kjallara, settir upp gluggar og hurðir og innréttaðar sjö íbúðir í húsi nr. 7 við Depluhóla. Hafi umsókninni gert ráð fyrir að fasteignin skiptist í þrjá skráða eignarhluta, þ.e. 172,7 m2 íbúð á hæð, 223,1 m2 íbúð í kjallara, og 33,7 m2 bílskúr. Samkvæmt skráningu í fasteignaskrá Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar skiptist fasteignin aftur á móti í 130,2 m2 íbúð á hæð, 57,5 m2 íbúð í kjallara og 34 m2 bílskúr.

17. Við framkvæmd breytinga hafi kjallarinn verið stækkaður verulega og rýminu skipt upp í sjö íbúðir. Sú ráðstöfun samræmist ekki skipulagsskilmálum, enda sé samkvæmt þeim einungis heimilt að hafa eina auka íbúð sem megi að hámarki nema þriðjungi af heildarstærð hússins. Þar að auki sé samkvæmt hverfisskipulagi hámarksbyggingarmagn á lóðinni 287 m2 og hámarksnýtingarhlutfall 0,41. Samkvæmt framlögðum uppdráttum kærenda sé heildarbyggingarmagn mannvirkisins nú 429,5 m2, sem jafngildi nýtingarhlutfalli um 0,61. Mannvirkið fari því verulega umfram það byggingar- og nýtingarhlutfall sem heimilt sé samkvæmt skipulagi.

18. Við mat á lögmæti framkvæmdanna verði að leggja til grundvallar gildandi skipulagsskilmála, samþykkta aðaluppdrætti og þær leyfisveitingar sem liggi fyrir hverju sinni. Það að fyrri eigendur eða núverandi eigendur kunni að hafa talið ástand eignarinnar lögmætt breyti engu þar um. Umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir áðurgerðum breytingums staðfesti í raun það mat að ekki hafi legið fyrir samþykkt leyfi fyrir því ástandi sem umsóknin hafi lotið að. Þá verði ekki séð að góð trú eigenda geti leitt til þess að heimilaðar verði framkvæmdir sem fari í bága við skipulagsskilmála um fjölda íbúða, byggingarmagn og nýtingu lóðar.

19. Byggingaryfirvöld hafi ekki sýnt af sér tómlæti og ætlað athafnaleysi gagnvart öðrum sambærilegum óleyfisframkvæmdum geti ekki leitt til þess að hinar umdeildu framkvæmdir teljist hafa verið samþykktar eða viðurkenndar af hálfu byggingaryfirvalda. Hver framkvæmd sé metin sjálfstætt á grundvelli gildandi laga og stjórnvaldsfyrirmæla. Sú staðreynd að sambærilegar framkvæmdir hafi ekki áður komið til skoðunar eða ekki hafi verið gripið til aðgerða vegna þeirra feli hvorki í sér samþykkt stjórnvalda né geti það stofnað til réttmætra væntinga fasteignareigenda um að framkvæmd, sem sé andstæð skipulagi eða lögum, verði síðar heimiluð.

20. Skipulag taki stöðugum breytingum í takt við markmið skipulagslaga nr. 123/2010. Engu að síður hafi byggingarfulltrúa borið að leggja mat á það við afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi hvort hið fyrirliggjandi ástand samræmdist gildandi skipulagi og lögum á þeim tíma sem ákvörðun var tekin. Framkvæmdirnar hafi hvorki samræmst skipulagsskilmálum um fjölda íbúða né heimildum um byggingarmagn og nýtingu lóðarinnar. Af þeim sökum hafi skilyrði til útgáfu byggingarleyfis ekki verið fyrir hendi. Málið hafi því verið nægjanlega upplýst þegar ákvörðun hafi verið tekin. Þá hafi farið fram fundur með lögmanni kæranda þar sem fulltrúar borgarinnar hafi útskýrt hvernig væri hægt að finna farsæla lausn á málinu, þ.e. að leggja þyrfti fram byggingarleyfisumsókn og uppfærða uppdrætti sem væru til samræmis við heimildir hverfisskipulags.

21. Tekið sé undir þau sjónarmið kærenda að unnt hefði verið að veita lengri frest en 60 daga til að ljúka umræddum umbótum. Hins vegar verði einnig að líta til þess að eigendum hafi með bréfi byggingarfulltrúa verið gerð grein fyrir fyrirhuguðum stjórnvaldsaðgerðum og gefinn kostur á að bregðast við, sem ekki hafi verið gert. Að teknu tilliti til beggja bréfanna hafi eigendur fasteignarinnar í reynd haft fjóra mánuði til að ráðast í nauðsynlegar úrbætur, þ.e. frá birtingu fyrra bréfs hinn 4. mars 2026 og þar til 60 daga frestur samkvæmt síðara bréfi, dags. 27. apríl s.á., hafi verið liðinn. Í ljósi þess, sem og að umsókn um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum hafi verið synjað, liggi fyrir málefnaleg sjónarmið að baki ákvörðun um beitingu þvingunarúrræða. Hafi byggingarfulltrúi því ekki gengið lengra en nauðsynleg sé eða að frestur til úrbóta hafi verið svo skammur að hann hafi brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar.

22. Hin kærða ákvörðun hafi byggst á því að umræddar óleyfisframkvæmdir væru í verulegu ósamræmi við gildandi skipulagsskilmála, auk þess sem fyrir hafi legið afstaða Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins þess efnis að samantekt brunavarna uppfylli ekki kröfur byggingarreglugerðar og leiðbeiningar Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar. Þá verði að líta til þess að eftirlit byggingaryfirvalda og beiting úrræða samkvæmt lögum nr. 160/2010 um mannvirki þjóni veigamiklum almannahagsmunum, meðal annars þeim að tryggja öryggi mannvirkja og að byggð þróist í samræmi við gildandi skipulag. Þeir almannahagsmunir hafi vegið þungt við mat byggingarfulltrúa á því hvort tilefni væri til að grípa til aðgerða í málinu.

Viðbótarathugasemdir kæranda

23. Bent er á að sambærilegar eignir í hverfinu hafi verið samþykktar með umtalsvert hærra nýtingarhlutfall en kæranda sé gert að fara eftir. Samþykkt hafi verið nýtingarhlutfall upp á 0,568 fyrir Depluhóla 8 auk þess sem samþykktar hafi verið sambærilegar breytingar á ytra byrði vegna löngu áðurgerðra framkvæmda. Heildarstærð Depluhóla 8 sé í dag 398 m2 á sambærilegri lóð, sem sé 700 m2. Samkvæmt gögnum er varði byggingarsögu Depluhóla 8 sé ljóst að borgaryfirvöld hafi vitað af þeim breytingum og framkvæmdum um margra ára skeið án þess að til þvingunarúrræðum hafi verið beitt. Beiðnum kæranda um frestun á boðuðum dagsektum, á meðan unnið væri að lausn málsins, hafi ekki verið svarað en viðurkennt hafi verið að frestir hafi verið í styttra lagi. Þegar metið sé hvort ákvarðanir uppfylli skilyrði um meðalhóf verði m.a. að horfa til þess skaða sem ákvarðanir geti haft í för með sér og þar eigi sjónarmið um leigjendur sem búi í húsinu við.

24. Þegar byggingarfulltrúi vísi til þess að kærandi hafi verið upplýstur um að leggja fram teikningar í samræmi við hverfisskipulag eða nýtingarhlutfall sé verið að horfa til þess að nýlega samþykkt nýtingarhlutfall húss við sömu götu sé langt umfram það sem skipulag heimili. Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 23. janúar 2023, varðandi Depluhóla 8 komi fram að ekki sé gerð skipulagsleg athugasemd við erindi, en tekið sé fram að einungis sé heimilt að stækka minni íbúð upp í 150 m2. Með breytingunum hafi nýtingarhlutfall eignarinnar farið yfir 0,56 og eignin sé skráð 398 m2.

Niðurstaða

25. Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. apríl 2026 að gera kærendum, sem þinglýstum eigendum íbúðarhúss að Depluhólum 7, að færa fasteignina til samræmis við samþykkta uppdrætti. Var tekið fram að yrði framkvæmdum ekki lokið innan 60 daga áformaði byggingarfulltrúi að leggja á dagsektir. Kæruheimild er að finna í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

26. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 er óheimilt að grafa grunn fyrir mannvirki, reisa það, rífa eða flytja, breyta því, burðarkerfi þess eða lagnakerfum eða breyta notkun þess, útliti eða formi nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa. Það er hlutverk byggingar­fulltrúa hvers sveitarfélags að hafa eftirlit með því að mannvirki og notkun þeirra sé í samræmi við útgefin leyfi og beita eftir atvikum þvingunarúrræðum, sbr. 55. og 56. gr. sömu laga. Er nánar kveðið á um það í 2. mgr. 55. gr. að sé byggingarframkvæmd hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni eða hún brjóti í bága við skipulag geti byggingarfulltrúi krafist þess að hið ólöglega mannvirki eða byggingarhluti sé fjarlægt. Þá er fjallað um aðgerðir til að knýja fram úrbætur í 56. gr. laganna. Er þar m.a. tekið fram í 1. mgr. að sé ásigkomulagi, frágangi, umhverfi eða viðhaldi húss, annars mann­virkis eða lóðar ábótavant að mati byggingarfulltrúa eða frágangur ekki samkvæmt sam­þykktum upp­dráttum, lögum, reglugerðum og byggingarlýsingu, skuli gera eiganda eða umráða­manni eignarinnar aðvart og leggja fyrir hann að bæta úr því sem áfátt sé. Þá er í 2. mgr. kveðið á um heimild byggingarfulltrúa til að beita dagsektum til að knýja menn til þeirra verka sem þau skulu hlutast til um samkvæmt lögunum og reglugerðum.

27. Tekið er fram í athugasemdum við 55. gr. með frumvarpi því sem varð að mannvirkjalögum að sú breyting hafi verið gerð frá fyrri lögum, varðandi mannvirki sem reist séu í óleyfi, að byggingarfulltrúa sé heimilt en ekki skylt að krefjast niðurrifs þeirra, að jarðrask sé afmáð eða starfsemi sé hætt. Þar kemur að auki fram að eðlilegt sé að ákvörðun um beitingu slíkra úrræða sé metin í hverju tilviki, m.a. með tilliti til meðalhófs. Ákvörðun um að fjarlægja beri mannvirki eða byggingarhluta þess er því háð mati stjórnvalds hverju sinni og gefur sveitarfélögum kost á að bregðast við sé gengið gegn almanna­hagsmunum þeim er búa að baki lögum nr. 160/2010, svo sem skipulags-, öryggis- eða heil­brigðishagsmunum. Fer það því eftir atvikum hvort nefndum þvingunarúrræðum verður beitt í tilefni af framkvæmd sem telst vera ólögmæt. Þótt beiting þvingunarúrræða sé háð mati stjórnvalds þarf ákvörðun þess efnis að vera studd efnislegum rökum, m.a. með hliðsjón af þeim hagsmunum sem búa að baki fyrrgreindum lagaheimildum og fylgja þarf meginreglum stjórnsýsluréttarins, s.s. um rann­­sókn máls og að málefnaleg sjónarmið búi að baki ákvörðun. Þá verður stjórnvald jafnframt að hafa í huga eðli þvingunarúrræðis við ákvörðun um beitingu þess og gæta jafnræðis.

28. Ákvörðun byggingarfulltrúa um að gera kærendum að færa fasteign sína að Depluhólum 7 til fyrra horfs í samræmi við samþykkta uppdrætti er byggð á því sjónarmiði að fasteignin sé í verulegu ósamræmi við gildandi skipulagsskilmála. Fyrir liggur að lóð kærenda er 700 m2 að flatarmáli. Samkvæmt hverfisskipulagi Efra-Breiðholts er nýtingarhlutfall hennar 0,41 og því leyfilegt hámarksbyggingarmagn 287 m2. Af fyrirliggjandi reyndarteikningum kæranda verður ráðið að byggingarmagn á lóðinni sé nú komið í 429,5 m2 og stendur nýtingarhlutfall lóðarinnar því í 0,61. Jafnframt má ráða af uppdrættinum að fimm aukaíbúðir hafa verið innréttaðar í húsinu, en samkvæmt gildandi hverfisskipulagi er þó einungis heimilt að hafa eina aukaíbúð á lóðinni. Verður því ekki gerð athugasemd við það mat byggingarfulltrúa að um verulegt ósamræmi við skipulagsáætlun svæðisins sé að ræða. Þá verður og að fallast á með Reykjavíkurborg að það teljist til gæslu almannahagsmuna að sjá til þess að byggð þróist í samræmi við gildandi skipulag.

29. Kærendur gera athugasemd við að þeim hafi einungis verið veittur 60 daga frestur til að verða við kröfu byggingarfulltrúa, sem þeir telja að feli í sér ákveðinn ómöguleika vegna þinglýstra leigusamninga sem hvíli á fasteigninni. Er að nokkru leyti tekið undir þetta í umsögn Reykjavíkurborgar í kærumáli þessu. Að mati úrskurðarnefndarinnar verður ekki séð að þeir hagsmunir sem ákvörðun byggingarfulltrúa er ætlað að tryggja hafi staðið því í vegi að kærendum yrði veittur rýmri frestur til að verða við kröfunni. Við ákvörðun frestsins hefði verið rétt að taka mið af umfangi nauðsynlegra framkvæmda og því að íbúðirnar eru í útleigu, meðal annars með hliðsjón af lögbundnum uppsagnarfresti ótímabundinna leigusamninga, sbr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Að þessu virtu samræmist hinn umdeildi 60 daga frestur ekki meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og verður ákvörðunin felld úr gildi hvað það varðar.

30. Athygli vekur að ástæða þess að byggingarmagn Depluhóla er komið verulega fram yfir heimildir hverfisskipulagsins er ekki vegna óleyfilegra viðbygginga eða aukabygginga á lóð heldur vegna þess að sökkulrými í kjallara hafa verið grafin út. Má þá horfa til þess að í 7. kafla hverfisskipulagsins, um byggingarheimildir, er í lið 14. að finna umfjöllun um kjallara, en þar segir að heimilt sé „að taka í notkun ósamþykkt rými í kjöllurum húsa sem til hafa orðið s.s. vegna náttúrulegs landhalla, enda mun umfang húss ekki aukast.“ Segir að auki að sækja þurfi um byggingarleyfi og að skipulagsfulltrúi ákveði hvort aukið byggingarmagn uppfylli ákvæði 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, en greint ákvæðið fjallar um heimild til þess að víkja frá kröfum um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu þegar um svo óveruleg frávik er að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Með hliðsjón af því og þar sem á sambærilegum lóðum, s.s. Depluhólum 8, hafa verið samþykktar framkvæmdir þar sem grafið hefur verið út sökkulrými í kjallara, er kærendum bent á að þeir geti freistað þess að fá samþykkt það rými sem hefur verið grafið út með því að leggja fram uppfærða byggingarleyfisumsókn sem tæki m.a. mið af gildandi skipulagsskilmálum, þ. á m. um fjölda íbúða. Með þessari ábendingu hefur þó úrskurðarnefndin ekki tekið afstöðu til þess hvort slík umsókn fengist samþykkt.

Úrskurðarorð

Felldur er úr gildi sá hluti hinnar kærða ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. apríl 2026, um að gera kærendum að færa fasteignina að Depluhólum 7 til samræmis við samþykkta uppdrætti, sem varðar veittan 60 daga frest. Að öðru leyti skal ákvörðun byggingarfulltrúa standa óröskuð.