Hólabraut – úrskurður 120/2026 – Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kæranda um að ógilda þá ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. maí 2026 að synja staðfestingu á tilkynningu um mannvirkjagerð vegna framkvæmda í geymslu í fjölbýlishúsinu að Hólabraut 18.

Árið 2026, þriðjudaginn 15. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2606019, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. maí 2026 um að synja staðfestingu á tilkynningu um mannvirkjagerð vegna framkvæmda í geymslu í fjölbýlishúsinu að Hólabraut 18.

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 19. júní 2026, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi eignarhluta 01 0201 í fjölbýlishúsinu að Hólabraut 18 á Akureyri, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. maí 2026 að synja erindi varðandi framkvæmdir í geymslu í fjölbýlishúsinu. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að „umsókn um undanþágu frá byggingarleyfi verði samþykkt“.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Akureyrarbæ 8. júlí 2026.

Málavextir

Með bréfi byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar, dags. 11. apríl 2025, var kæranda tilkynnt að borist hefðu upplýsingar um framkvæmdir í eignarhluta hans í fjölbýlishúsinu að Hólabraut 18. Verið væri að breyta útliti, burðarvirki, lögnum og einangrun án þess að tilskilin leyfi og hönnunargögn væru fyrir hendi. Var kæranda bent á að samkvæmt 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki væri óheimilt að breyta stærð, burðarvirki, lögnum, notkun eða innréttingu húsnæðis án byggingarleyfis. Fór byggingarfulltrúi fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar og að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir breytingunum.

Hinn 23. maí 2025 skilaði kærandi eyðublaði til byggingarfulltrúa um tilkynningarskylda mannvirkjagerð sem undanþegin væri byggingarleyfi eða byggingarheimild skv. gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Á eyðublaðinu var hakað við að tilkynningin ætti við um breytingar á lögnum og var framkvæmdinni lýst sem breytingu á innra skipulagi íbúðar. Nánar tiltekið yrði geymslu á jarðhæð breytt í íbúðarherbergi með baðherbergi inn af. Tilfærsla lagna yrði gerð innan rýmis og rás gerð í botnplötu fyrir frárennsli og hún tengd lögn undir stiga. Starfsmaður byggingarfulltrúa sendi hönnuði á vegum kæranda tölvupóst 30. s.m. þar sem óskað var eftir því að lögð yrði inn umsókn um byggingaráform og byggingarheimild með nánar tilgreindum breytingum, samþykki nágranna og uppfærðar eignaskiptayfirlýsingar eða viðauki. Engin umsókn var þó lögð fram af kæranda eða af hans hálfu.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 22. maí 2026 var samkvæmt fundargerð tekin fyrir „umsókn um byggingaráform og byggingarheimild“ vegna Hólabrautar 18 og erindinu hafnað. Var kæranda sendur frekari rökstuðningur fyrir ákvörðuninni með tölvupósti 8. júní s.á. og var þar bent á að samþykki meðeiganda lægi ekki fyrir, sbr. 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Málsrök kæranda

Kærandi vísar til þess að hinar umdeildu framkvæmdir séu minniháttar og falli undir framkvæmdir sem séu undanþegnar byggingarleyfi skv. gr. 2.3.5. og gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Breyting á hagnýtingu séreignarinnar sé óveruleg og raski ekki lögmætum hagsmunum annarra eigenda Hólabrautar 18, sbr. 2. og 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Framkvæmdirnar miði að því að breyta geymslu á jarðhæð í stúdíóíbúð. Af teikningu og breytingarlýsingu megi sjá að um sé að ræða óverulegar breytingar sem miði einvörðungu að breytingum innan séreignar kæranda. Framkvæmdunum fylgi engar útlitsbreytingar sem séu sjáanlegar öðrum eigendum og ekki verði átt við burðarvirki eða pípulagnir í sameign. Á geymslunni séu nú þegar dyr sem liggi út í garð og hafi hún verið þar í mörg ár.

Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé heimild fyrir ráðherra til að kveða á um í reglugerð að minniháttar breytingar skuli vera undanþegnar byggingarleyfi. Umræddar framkvæmdir falli m.a. undir undanþáguákvæði a-liðar gr. 2.3.5 í byggingarreglugerð um að allt viðhald innanhúss og utan, þ.m.t. endurnýjun léttra innveggja, sé undanþegið byggingarleyfi og -heimild. Framkvæmdirnar falli einnig undir g-lið gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar, en ákvæðið kveði á um að breytingar á lögnum séu einungis tilkynningarskyldar. Falli framkvæmdirnar þar með undir undanþáguheimild frá byggingarleyfi auk þess sem kærandi hafi sinnt skyldu um tilkynningu framkvæmdarinnar til bæjaryfirvalda.

Í athugasemdum við 27. gr. fjöleignarhúsalaga í frumvarpi er varð að lögunum komi fram að ákvæðinu sé aðallega ætlað að taka á deilum um atvinnustarfsemi í húsnæði. Ekki sé ætlunin að vera með atvinnustarfsemi heldur leigja íbúðina út í langtímaleigu og því sé ekki um að ræða breytingu sem fari gegn núverandi notkun á sameign eigenda eða garðinum. Í athugasemdum við ákvæðið segi einnig að um sé að ræða hagsmunamat þar sem vegist á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar. Þá komi einnig fram í 2. mgr. 27. gr. laganna að eigandi geti ekki sett sig upp á móti breytingu ef hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.

Breytt hagnýting á geymslunni sé óveruleg og raski ekki hagsmunum annarra eigenda fjöleignarhússins. Breytingin leiði ekki til neinna útlitsbreytinga og hugsanleg hljóðmengun sé minniháttar og engan veginn svo að hún skeri sig frá öðrum hefðbundnum umgangshljóðum sem fylgi því að búa í fjölbýli. Ónæði vegna umgangs verði að telja minniháttar, enda verði um að ræða sérinngang sem fari ekki í gegnum garð eða fram hjá gluggum íbúða annarra eigenda.

Aðrir eigendur að Hólabraut 18 geti ekki sett sig upp á móti breytingu á hagnýtingu séreignarinnar þar sem hún raski ekki lögmætum hagsmunum þeirra, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Í besta falli sé um að ræða lítilsháttar breytingu sem einfalt samþykki nægi fyrir, sbr. 3. mgr. 27. gr. laganna.

Málsrök Akureyrarbæjar

Sveitarfélagið vísar til þess að þótt framkvæmdir geti verið undanþegnar byggingarleyfi, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og gr. 2.3.5. og 2.3.6. byggingarreglugerðar nr. 112/2012, gildi eftir sem áður ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 27. gr. laga nr. 26/1994 sé kveðið á um breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð hafi verið gert í upphafi. Ef slík breyting hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, þá séu breytingarnar háðar samþykki allra eigenda hússins.

Byggingarfulltrúi hafi byggt á því að ef breytt hagnýting eignarhluta hafi sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eigi þeir sem sýnt geti fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna. Borist hafi kvartanir frá eiganda annarrar íbúðar í húsinu að Hólabraut 18 í maí 2026 þar sem farið hafi verið fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar. Sami aðili hafi með símtali í júní 2025 tilkynnt að lekið hefði inn í íbúð viðkomandi vegna framkvæmda kæranda.

Breyting á geymslu, þar sem sé lítill umgangur og engin óþægindi stafi frá, yfir í íbúðarherbergi með snyrtingu, þar sem gengið sé inn í gegnum garð sem tveir eigendur hafi aðgang að, verði að teljast veruleg breyting á hagnýtingu séreignar. Tilvísun kæranda í 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 breyti engu, enda nægi þá að einn eigandi setji sig upp á móti framkvæmdunum, sbr. 5. tl. 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til kvartana vegna framkvæmda og breytinga hafi byggingarfulltrúi hafnað beiðni um tilkynningarskylda mannvirkjagerð sem sé undanþegin byggingarleyfi eða byggingarheimild.

Viðbótarathugasemdir kæranda

Kærandi bendir á að samkvæmt 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús beri eiganda að sýna fram á að sérstök og veruleg óþægindi eða truflun leiði af breytingu á hagnýtingu eignarhluta. Eðli málsins samkvæmt sé átt við óþægindi sem breytt nýting á eignarhluta leiði af sér, ekki tímabundnar framkvæmdir sem séu eðlilegt ónæði sem íbúar í fjölbýlishúsi þurfi að sætta sig við tímabundið. Jafnframt verði að gera meiri kröfur um sönnun á því að um veruleg óþægindi sé að ræða heldur en almenn kvörtun um hávaða vegna framkvæmda. Sé talið að almenn kvörtun nægi til að koma í veg fyrir breytta hagnýtingu á eignarhluta í fjölbýli sé að mati kæranda verulega vegið að eignarrétti annarra eigenda í fjölbýlishúsi.

Niðurstaða

Í máli þessu er kærð ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. maí 2026. Sem greinir í málavöxtum var á afgreiðslufundi embættisins á þeim degi tekin fyrir „umsókn um byggingaráform og byggingarheimild“ vegna framkvæmda í geymslu í fjölbýlishúsinu að Hólabraut 18 og fært til bókar að erindinu væri hafnað.Kæruheimild er að finna í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 er óheimilt að grafa grunn fyrir mannvirki, reisa það, rífa eða flytja, breyta því, burðarkerfi þess eða lagnakerfum eða breyta notkun þess, útliti eða formi nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa, sbr. 2. mgr., eða Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar, sbr. 3. mgr. Ráðherra getur þó í reglugerð kveðið á um að minni háttar mannvirkjagerð eða smávægilegar breytingar á mannvirkjum skuli undanþiggja byggingarleyfi, að slíkar framkvæmdir séu einungis tilkynningarskyldar eða að gera skuli vægari kröfur um fylgigögn eða umsóknarferli. Hafa slíkar reglur verið settar í byggingarreglugerð nr. 112/2012, en fjallað er í gr. 2.3.5. um minniháttar mannvirkjagerð sem undanþegin er byggingarleyfi, byggingarheimild og tilkynningarskyldu, og í gr. 2.3.6. um tilkynningarskylda mannvirkjagerð sem undanþegin er byggingarheimild og -leyfi. Í síðarnefnda ákvæðinu er talin upp sú mannvirkjagerð sem tilkynna skuli leyfisveitanda og segir í 2. mgr. að byggingarfulltrúi staðfesti móttöku tilkynningar, að mannvirkjagerð falli undir 1. mgr. og að hún samræmist skipulagi. Samkvæmt 3. mgr. er ekki heimilt að hefja mannvirkjagerð án staðfestingar leyfisveitanda. Þá er í gr. 2.3.7. fjallað um umsókn um byggingarheimild, en skilyrði fyrir veitingu byggingarheimildar eru vægari en þær sem gerðar eru til byggingarleyfis.

Fyrir liggur í máli þessu að kærandi skilaði inn eyðublaði til byggingarfulltrúa, dags. 23. maí 2025, um tilkynningarskylda mannvirkjagerð sem undanþegin væri byggingarleyfi eða byggingarheimild skv. gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð. Í kjölfarið óskaði byggingarfulltrúi eftir því að kærandi myndi skila inn umsókn um byggingarheimild, en þeirri beiðni varð kærandi ekki við. Þrátt fyrir það var erindi hans afgreitt sem umsókn um byggingarheimild. Verður að gera athugasemd við þá afgreiðslu, enda lá hvorki fyrir umsókn kæranda um byggingarheimild né samþykki hans fyrir því að erindi hans yrði tekið til meðferðar sem slíkt. Var byggingarfulltrúa því ekki stætt á að synja erindinu sem umsókn um byggingarheimild. Rétt þykir að líta svo á að í ákvörðuninni hafi falist synjun á að staðfesta móttöku tilkynningar í skilningi áðurnefndrar 2. mgr. gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð.

Ágreiningur málsins varðar áform um breytingu á séreign kæranda í fasteigninni að Hólabraut 18 á Akureyri. Umrætt hús skiptist í fjórar íbúðir og er kærandi eigandi íbúðar á efri hæð hússins, eignarhluta 01 0201, en henni tilheyrir einnig geymsla á jarðhæð. Samkvæmt erindi kæranda frá 23. maí 2025 fólust hinar tilkynntu framkvæmdir í því að geymslu á jarðhæð yrði breytt í íbúðarherbergi með baðherbergi inn af. Ekki yrði átt við burðarvirki hússins að neinu verulegu leyti, á baðherbergi kæmi gólfniðurfall og vélrænt útsog á norðurvegg, tilfærsla lagna innan rýmis, rás gerð í botnplötu fyrir frárennsli og hún tengd núverandi lögn undir stiga. Telur kærandi að umræddar framkvæmdir falli undir g-lið gr. 2.3.6., þ.e. breytingar á lögnum. Einnig telur hann að um sé að ræða minniháttar mannvirkjagerð skv. gr. 2.3.5. þar sem um sé að ræða viðhald innanhúss og endurnýjun á léttum innveggjum og breytingar á lögnum, sbr. a-lið ákvæðisins.

Ekki verður fallist á með kæranda að breyting á geymslurými í stúdíóíbúð feli einungis í sér viðhaldsframkvæmdir og breytingar á lögnum. Eiga aðrir stafliðir gr. 2.3.5. og 2.3.6. heldur ekki við um þá framkvæmd. Eru umræddar framkvæmdir því háðar byggingarleyfi eða byggingarheimild. Var byggingarfulltrúa þegar af þeirri ástæðu rétt og skylt að synja um móttöku tilkynningar skv. 2. mgr. gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð. Þá verður að auki fallist á með Akureyrarbæ að slíkar framkvæmdir feli í sér breytingu á hagnýtingu séreignar sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og séu því háðar samþykki allra eigenda hússins. Má hvað það varðar benda á sambærilega niðurstöðu í áliti kærunefndar húsamála frá 21. júlí 2026 í máli nr. 133/2025.

Með hliðsjón af framangreindu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.