Bragagata

Árið 2026, miðvikudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Halldóra Vífilsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2601008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áðurgerðum breytingum á einbýlishúsi á lóð nr. 26a við Bragagötu.

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 15. janúar 2026, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Bragagötu 28, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áðurgerðum breytingum á einbýlishúsi á lóð nr. 26a við Bragagötu. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 16. febrúar 2026.

Málavextir

3. Á lóðinni nr. 26a við Bragagötu í Reykjavík er steinsteypt hús sem byggt var árið 1923. Í húsinu er kjallari, hæð og ris. Liggur lóðin við hliðina á lóð nr. 28 og stendur húsið við Bragagötu 26a á mörkum lóðanna. Í lok mars 2025 fengu eigendur fasteignarinnar við Bragagötu 26a leyfi eigenda íbúða að Bragagötu 28 til að reisa vinnupalla á þeirri lóð vegna þakviðgerða á fasteigninni við Bragagötu 26a. Skömmu síðar hófust framkvæmdir á fasteigninni og var skjólvirki reist um þakið og það klætt af til að skýla framkvæmdum fyrir veðri. Í maí 2025 voru skjólvirkið og klæðning fjarlægð utan af húsinu. Að sögn kæranda hafi þá komið í ljós að ráðist hafi verið í umfangsmiklar breytingar og framkvæmdir á fasteigninni sem ekki hafi verið afmarkaðar við þakviðgerðir.

4. Fyrir þær breytingar sem eru tilefni þessa máls bar húsið að Bragagötu 26a kvisti á norður- og suðurhlið. Kvistur á suðurhlið náði ekki alveg út að gafli á austurhlið hússins auk þess sem hann hallaði inn að miðju hússins. Eftir breytingarnar hefur form kvists á suðurhlið verið rétt af og nær kvisturinn nú alveg út að gafli. Þá var mænir hússins hækkaður um 10 cm, kvistur á norðurhlið fjarlægður og breytingar gerðar á innra skipulagi í kjallara hússins.

5. Með bréfi byggingarfulltrúa til eigenda fasteignarinnar að Bragagötu 26a, dags. 20. maí 2025, var þeim bent á að ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum og þeim gert að leggja fram skriflegar lýsingar vegna þeirra. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 20. júní 2025, var eigendunum tilkynnt um stöðvun framkvæmda. Í bréfinu kom m.a. fram að í kjölfar samskipta þeirra við byggingarfulltrúa hefðu þeir verið upplýstir um að sækja þyrfti um byggingarleyfi, en engin umsókn hefði verið móttekin hjá embætti byggingarfulltrúa. Málið hefði því verið lagt fyrir á fundi með byggingarfulltrúa 19. júní 2025 og hefði hann ákveðið að gera eigendum að stöðva framkvæmdir og afla afstöðu Minjastofnunar til framkvæmdanna þar sem um væri að ræða aldursfriðað hús. Voru allar framkvæmdir þar með stöðvaðar með vísan til 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og gr. 2.9.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

6. Hinn 29. júlí 2025 sóttu eigendur Bragagötu 26a um byggingarleyfi vegna áðurgerðra framkvæmda þar sem skipulagi kjallara hefði verið breytt, kvistur á norðurþekju fjarlægður og kvistur á suðurþekju stækkaður og endurgerður. Kærandi höfðaði mál á hendur eigendum Bragagötu 26a með stefnu sem þingfest var í Héraðsdómi Reykjaness 5. nóvember s.á. Á fundi byggingarfulltrúa 2. desember s.á. var umsóknin samþykkt. Að því segir í kæru varð kæranda kunnugt um hið útgefna byggingarleyfi þegar eigendur Bragagötu 26a skiluðu greinargerð í dómsmálinu 17. s.m. Mun kærandi þá hafa ákveðið að fella dómsmálið niður en kæra samþykki byggingarleyfisumsóknarinnar til úrskurðarnefndarinnar. Kæra barst nefndinni sem fyrr segir 15. janúar 2026.

7. Undir rekstri málsins hjá úrskurðarnefndinni tilkynnti byggingarfulltrúi eigendum Bragagötu 26a með bréfi, dags. 19. mars 2026, um fyrirhugaða afturköllun ákvörðunar um samþykkt byggingarleyfisins að því er varðaði endurgerð kvists á suðurþekju. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. maí s.á., var tekin ákvörðun um afturköllun á samþykki byggingarleyfisumsóknar á þeim grundvelli að ekki hefði verið lagt mat á hvort falla mætti frá grenndarkynningu, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Laut afturköllunin að endurgerð kvists á suðurþekju, en aðrir þættir hins samþykkta byggingarleyfis héldu gildi sínu, þ.e. vegna breytinga á kjallara og heimild til að fjarlægja norðurkvist hússins.

Málsrök kæranda

8. Kærandi telur að ekki hafi verið farið að lögum við veitingu hins kærða byggingarleyfis. Svo virðist sem ómálefnaleg sjónarmið hafi verið látin ráða við ákvörðun byggingarfulltrúa. Veitt hafi verið leyfi fyrir framkvæmd eftir á og ekki fyrr en eftir að leyfishafa hefði verið stefnt fyrir dómstóla vegna framkvæmdarinnar.

9. Við veitingu byggingarleyfisins hafi ekki verið farið að fyrirmælum 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar á ódeiliskipulögðu svæði. Í 3. mgr. ákvæðisins sé að finna heimild til þess að falla frá grenndarkynningu sé sýnt fram á að breyting á deiliskipulagi eða leyfisskyld framkvæmd varði ekki hagsmuni annarra en sveitarfélagsins og/eða umsækjanda. Undantekningarheimildina beri að skýra þröngt og við mat á henni beri að taka mið af hagsmunum annarra, sem ljóslega hafi ekki verið gert.

10. Kærandi sé eigandi aðliggjandi fasteignar og lóðar. Sú staðreynd að um eignarlóð sé að ræða hafi átt að vera skipulagsyfirvöldum kunn og þar með að eigendur lóðarinnar hafi sérstaka og ríka hagsmuni af málinu. Því hafi skipulagsyfirvöldum borið að grenndarkynna framkvæmdina. Þá hafi byggingarfulltrúa mátt vera ljóst af samskiptum kæranda við borgina að kærandi teldi sig eiga sérstaka hagsmuni af málinu, en kærandi hafi vakið athygli skipulagsyfirvalda á þeirri óleyfisframkvæmd sem hafin hafi verið um leið og hennar hafi orðið vart, þ.e. í byrjun maí 2025.

11. Um þétta og viðkvæma byggð sé að ræða en hverfið teljist til elsta hluta borgarinnar. Nábýlið sé mikið og því hafi nágrannar sérstaka hagsmuni af öllum framkvæmdum og breytingum sem til standi að leyfa. Umræddar breytingar hafi takmarkað sýn frá garði kæranda og skert sólarbirtu og orðið þess valdandi að nær útilokað sé að njóta sólar í garði kæranda.

12. Bragagata 26a sé bakhús, aftan við hús nr. 26 sem sé timburhús, og standi í reynd við Haðarstíg. Sú gata sé vistgata og bílaumferð sé ákveðnum erfiðleikum háð í götunni. Eldsvoðar hafi komið upp og þá hafi komið í ljós að slökkvibílar geti ekki ekið inn Haðarstíg. Því liggi fyrir að meiri hætta sé af eldsvoðum við götuna en endranær. Ekki verði séð að mat hafi farið fram á þessu af hálfu óháðra eða opinberra aðila áður en umsókn um byggingarleyfi hafi verið samþykkt.

13. Álit Minjastofnunar, þess efnis að breytingar sem nú hafi verið gerðar á húsinu rýri ekki ásýnd eða varðveislugildi hússins að neinu marki umfram það sem þegar hafi orðið eftir breytingar árið 1966 og síðar, breyti engu um það hvort skylt hafi verið að láta fara fram grenndarkynningu í málinu. Auk þess hafi með leyfisveitingunni verið opnað á að fleiri hús við götuna óski eftir sambærilegum breytingum, með ófyrirséðum afleiðingum hvað varði götumyndina sem slíka.

14. Hagsmunir kæranda grundvallist á reglum er varði eignarrétt og á reglum grenndarréttar sem kærandi telji hafa verið hafðar að vettugi við málsmeðferð skipulagsyfirvalda. Viðbygging leyfishafa sé kæranda til baga og óþæginda og umfram það sem kæranda verði gert að þola samkvæmt ólögfestum reglum nábýlisréttar. Veitt hafi verið leyfi fyrir uppsetningu vinnupalla á lóð kæranda til þess að unnt væri að skipta um járn og vinna mögulegar viðgerðir á þaki hússins nr. 26a. Í því hafi ekki falist samþykki við þeim breytingum sem framkvæmdar hafi verið.

Málsrök Reykjavíkurborgar

15. Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kæranda verði hafnað. Út frá skuggavarpsteikningum hafi verið talið að aukning á skuggavarpi hafi verið svo minniháttar að það hefði ekki merkjanleg grenndaráhrif gagnvart nágrönnum. Það sama hafi átt við breytingu á útsýni. Ekki sé gerð krafa um samþykki nágranna vegna framkvæmda sem þessa og breyti því engu hvort samþykki eigenda Bragagötu 28 hafi legið fyrir eða ekki. Þá hafi hvorki Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins né Minjastofnun gert athugasemdir við veitingu byggingarleyfis vegna breytinganna.

Athugasemdir leyfishafa

16. Af hálfu leyfishafa er bent á að ráðast hafi þurft í hefðbundið viðhald á þaki húss þeirra vegna leka. Í viðgerðunum hafi skemmdir komið í ljós, m.a. að kvistur á þakinu og veggir hans hafi verið morknir. Nauðsynlegt hafi verið að endurbyggja þakið. Leyfishafar hafi fengið ráðleggingar um að frágangur eins og hafi verið fyrir framkvæmdir gæti orðið vandasamur og einfaldara væri að láta kvistinn ná út á gaflana til að tryggja betri frágang þaksins og kvistsins. Því hafi verið ákveðið að láta kvistinn ná út á gafla hússins. Þá hafi mænir þaksins verið hækkaður um 10 cm eingöngu til þess að koma fyrir nægilega sterkum bita í mæni þaksins og uppfylla hönnunarkröfur, m.a. samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012.

17. Þegar kæra hafi verið lögð fram hafi dómsmál verið í gangi á milli kæranda og leyfishafa. Dómsmálið hafi ekki verið fellt niður fyrr en í fyrirtöku málsins 30. janúar 2026. Vísa beri málinu frá úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála vegna litis pendens áhrifa. Af gögnum málsins megi ráða að framkvæmdirnar hafi litla sem enga breytingu í för með sér fyrir kæranda hvað varði skuggavarp, sólarljós, útsýni, öryggi eða annað. Breytingin hafi ekki meiri áhrif en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir að búa við. Því hafi ekki verið brotið gegn almennum reglum grenndarréttar eða eignarréttar. Þá hafi ekki verið brotið gegn ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki, skipulagslaga nr. 123/2010 eða ákvæðum laga nr. 80/2012 um menningarminjar.

18. Því sé mótmælt að Reykjavíkurborg hafi borið að grenndarkynna umræddar breytingar. Ekki þurfi að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn eða afla samþykkis nágranna sé litið svo á að breyting varði ekki hagsmuni annarra en sveitarfélagsins eða umsækjanda. Þannig hátti til í því tilviki sem hér um ræði. Breytingin hafi engin áhrif á landnotkun, útsýni eða innsýn. Hvað varði skuggavarp þá hafi breytingin engin áhrif mestan hluta ársins. Lítilvæg breyting, eða sem nemi auknu skuggavarpi um 2,4 m2, sé mælt alveg niður við jörðu, verði á lóð kæranda á milli kl. 13–17 yfir sumarsólstöður. Áhrif á skuggavarp séu vart mælanleg og hafi engin raunveruleg áhrif á möguleika kæranda til að njóta eignar sinnar.

19. Í kæru sé byggt á því að ómálefnaleg sjónarmið hafi búið að baki leyfisveitingu. Ekkert í málinu gefi vísbendingu um það. Þvert á móti séu málefnaleg sjónarmið fyrir hendi, s.s. um samræmi við byggðamynstur og jákvæð viðbrögð Minjastofnunar. Hvað varði breytingu á götumynd hafi það verið metið svo að breytingin fyrir götumyndina væri jákvæð.

20. Hvað varði fullyrðingu kæranda um að aukin brunahætta stafi af húsinu á Bragagötu 26a eftir framkvæmdir sé vísað til þess að mjög eldfimu einangrunarplasti hafi verið skipt út fyrir steinull og timbri skipt út fyrir gips að innan. Eldvarnir séu því mun betri en áður og brunahætta á milli húsanna því minni. Að auki hafi sérfræðingur í brunamálum metið það svo að ekki væri teljandi hætta á eldútbreiðslu frá kvistum á þaki Bragagötu 26a á nágrannahús nr. 28 og að ákvæði byggingarreglugerðar nr. 112/2012 væru uppfyllt hvað þetta varði.

Viðbótarathugasemdir kæranda

21. Kærandi bendir á að skerðing á birtu og útsýni sé meðal mestu verðmæta sem íbúar eigi og njóti í svo þéttri byggð eins og hér um ræði. Skerðing á birtu og útsýni hljóti að minnka notagildi húss og lóðar og skerða þar með lífsgæði íbúa. Þá séu þessi tvö atriði einmitt þau tilvik sem líta beri til við mat á því hvort grenndarkynning þurfi að fara fram. Í þessu samhengi sé áréttað að um eignarlóð kæranda sé að ræða.

—–

22. Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða

23. Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áðurgerðum breytingum á einbýlishúsi á lóð nr. 26a við Bragagötu. Kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og að teknu tilliti til atvika málsins verður að líta svo á að kæra hafi borist innan kærufrests. Fólst í umræddum breytingum að kvistur var fjarlægður á norðurþekju, stækkun og endurgerð kvists á suðurþekju og breyting á skipulagi kjallara hússins.

24. Svo sem rakið er í málavöxtum tók byggingarfulltrúi þá ákvörðun með bréfi til leyfishafa, dags. 15. maí 2026, að afturkalla samþykki byggingarleyfisumsóknar að hluta með vísan til 2. tölul. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í bréfinu var m.a. rakið að skipulagsfulltrúi hefði ekki metið grenndaráhrif af umræddri framkvæmd og hvort skilyrði 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 væru uppfyllt svo heimilt hefði verið að falla frá grenndarkynningu. Fram kom að ákvörðun um samþykki umsóknar um byggingarleyfi væri „afturkölluð hvað varðar endurgerð kvists á suðurþekju en aðrir þættir hins samþykkta byggingarleyfis halda gildi sínu, þ.e. vegna breytinga á kjallara og fjarlægingar norðurkvists.“ Í ljósi þessa kemur því samþykkt byggingarfulltrúa á breytingum á kvisti á suðurþekju ekki til endurskoðunar úrskurðarnefndarinnar í máli þessu.

25. Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála geta þeir einir kært stjórnvaldsákvarðanir til nefndarinnar sem eiga lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kærð er. Verður að túlka þetta ákvæði í samræmi við almennar reglur stjórnsýsluréttar um aðild að kærumálum þar sem við mat á því hvort lögvarðir hagsmunir séu fyrir hendi beri að líta til þess hvort hlutaðeigandi eigi einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta við úrlausn málsins.

26. Húsið á Bragagötu 26a stendur við lóðamörk Bragagötu 26a og 28. Með hinni kærðu ákvörðun samþykkti byggingarfulltrúi áðurgerðar breytingar sem fólust í því að kvistur á norðurþekju var fjarlægður sem og breytingar á skipulagi í kjallara hússins. Ekki verður talið að það hafi áhrif á hagsmuni kæranda að kvistur á norðurþekju hafi verið fjarlægður. Þá verður ekki séð að breytingar á skipulagi í kjallara hússins að Bragagötu 26a raski grenndarhagsmunum kæranda eða öðrum þeim lögvörðu hagsmunum hans á þann hátt að veitt geti honum kæruaðild í máli þessu. Má hér einnig benda á að allar röksemdir af hálfu kæranda snúa að þeim þætti málsins er varðar breytingar á kvisti á suðurþekju, en líkt og áður hefur komið fram var sá hluti hinnar kærðu ákvörðunar lýstur ógildur og afturkallaður af hálfu byggingarfulltrúa.

27. Með hliðsjón af framangreindu er kæru í máli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.